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- 不動産売却メニュー|少しでも高く売りたい「仲介売却」
マイホームの住み替えや使用しない相続不動産がある場合、少しでも高く売りたいとお考えなら仲介売却がおすすめです。不動産会社が直接買い取る不動産買取と異なり、お客様が売却価格を決めることができます。ただし、販売活動が長期化し、値下げするリスクもあります。また、離婚による財産分与やローンの支払いが苦しい場合は、競売よりも高く売ることができる任意売却があります。美濃加茂市の藤不動産がご相談に応じます。
About Broker Sale 仲介売却について
次のような不動産のお悩みはありませんか?
- 子どもが成長したので広い家に住み替えたい
- 転勤でマイホームを売却したい
- 両親から相続した不動産を使用する予定がない
- 離婚で財産分与しなければならない
- 住宅ローンの支払いが苦しい
以上のような悩みであれば、「仲介売却」がおすすめです。
仲介売却とは?
不動産会社に買主を見つけてもらう、もっとも一般的な売却方法です。仲介売却の流れは、まず不動産業者に査定を依頼し、売却を依頼したい不動産業者を選びます。不動産業者は売却活動を開始し、内覧に来られた購入希望者に下見してもらい、売却価格や引越し時期などの調整を行い、双方が納得すれば売買契約を締結します。査定から不動産の引渡しまでの期間は一般的に3~6ヶ月が目安です。ただし、売却価格などの条件により1年以上売れない場合や、1ヶ月以内に売買契約が成立することもあります。
メリットは売主が売却価格を決められる
仲介売却の大きなメリットは、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」とは異なり、売主が売却価格を決められる点です。それにより不動産買取より高い価格で売ることが可能で、売主が希望する価格で売却できる可能性もあります。購入希望者の条件に合うように市場価格を意識する必要はありますが、適正価格で売却しやすい点は大きな魅力です。
デメリットは契約締結が長期化するリスク
デメリットは購入希望者が現れなければ現金化できない点です。買主が見つからなければ売れ残ってしまうので、値下げを検討することになります。また、購入希望者と条件面の交渉が折り合わなければ、売買契約が長期化してしまうリスクがあります。最終的には売り出し価格より値引きして売却することもありますが、不動産買取価格より下回ることは少ないです。時間をかけてでも、高く売りたい場合は仲介売却をおすすめします。
媒介契約について
不動産会社とお客様との間で取り交わす仲介売却に関する契約を「媒介契約」と言います。媒介契約の締結は宅地建物取引業法で定められ、具体的には次の内容を決定します。
- 依頼先
- 売却額
- 依頼開始・終了期間
- 販売活動の内容
- 仲介手数料の支払い時期と金額
仲介売却を依頼された不動産会社は媒介契約の内容を書面で交付しなければなりません。また、契約内容にある通り、販売活動を行う必要があります。サービス内容や費用について書面で明らかにすることでトラブルを未然に防ぐことができます。
媒介契約の種類
媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。制約条件や不動産会社の義務が異なるので事前に確認するようにしましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
専属専任 | 専任 | 一般 | |
---|---|---|---|
依頼可能な会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可 |
自己発見取引(※)可否 | × | 〇 | 〇 |
販売活動の報告義務 | 週1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
指定流通機構(レインズ)への登録義務 | 契約日より5営業日 以内に登録 |
契約日より7営業日 以内に登録 |
任意 |
※不動産会社の仲介なしで売主自身が買主を見つけ、売買契約を締結する取引
- PICK UP! REINS
(レインズ)とは? -
Real Estate Information Network Systemの略で不動産流通標準情報システムを指します。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムで、全国のほとんどの不動産会社が登録しています。お客様に安心できる不動産情報を提供することが目的で、物件情報が登録された不動産会社共通のデータベースとなっています。掲載情報はREINZ登録の不動産会社相互のみで閲覧できます。
不動産業者はお客様から売却したい物件情報を得ると、一般媒介契約を除いて数日以内にREINSに登録する義務があります。REINSにアクセスして、自社の顧客に不動産情報を提示し、より詳細な情報が必要なときは、売却物件情報の登録元である不動産会社に資料請求を行うのが一般的です。REINSの活用により不動産情報は全国に伝わり、購入希望者を広く集めることができます。
TOPICS「離婚による住宅ローントラブル」
住宅ローン返済中に離婚することになった場合、さまざまなトラブルが想定されます。
離婚後の住宅ローンの名義変更
離婚しても契約者はそのまま住宅ローンを返済することになり、契約を変更するには銀行の承諾を得ることが必要です。夫が名義人で離婚後もその住宅に住み続ける場合、特に問題はありません。しかし、夫が名義人で妻がその住宅に住み続ける場合、住宅ローンは住んでいる人が支払うことが前提のため、銀行の承諾が得られない可能性があります。
また2人の共同名義の場合、仮に住宅を売却するときは両者の同意が必要になり、一方が反対すれば売却ができません。トラブルを避けるためには離婚後はどちらが住むのか話し合い、住宅ローンの名義人を住む人に変更する方法があります。ただし、専業主婦の妻を名義人にする場合、十分な収入が確保されないとみなされ、名義変更できないケースも考えられます。
不動産売却益で住宅ローンの返済
離婚後、夫も妻も家に住まない場合は不動産を売却し、その利益を住宅ローンの返済に充てる方法があります。売却益が住宅ローンの残額を上回れば、利益が発生するので財産分与の対象となります。逆に売却益が下回れば、借り入れが残り、返済を続ける必要があります。その上で売却する場合は、専門家の協力を得て銀行と交渉する「任意売却」という方法があります。任意売却では住宅ローンの残額が多少残りますが、売却後は無理のない返済が可能です。銀行側にも競売の手間が省ける、確実に返済してもらえるというメリットがあり、交渉はしやすいです。
離婚後の連帯保証の解除
住宅ローンを申し込む際に夫婦の一方が名義人となり、もう一方が連帯保証人となるケースがあります。連帯保証人は銀行とローンを完済したら連帯保証が解除されるという契約を結んでいるため、住宅ローンが完済できない限り、連帯保証の解除はできません。離婚後も名義人が住宅ローンの支払いを怠った場合、連帯保証人に支払いの義務が生じます。連帯保証を解除するには代わりの連帯保証人を用意する必要があり、かなり難しいことです。離婚後は名義人の単独収入で支払う住宅ローンに借り換えることで、連帯保証を外し、契約内容を変える方法があります。
住宅ローンは離婚後の生活にも影響を与え、問題を解決するには専門家の力を借りる必要があります。藤不動産は弁護士や司法書士、税理士などさまざまなネットワークがあるため、お客様のお悩みに対応することができます。安心してご相談ください。
Optional sale 任意売却にも対応いたします
住宅ローンで次のようなお悩みはありませんか?
- 毎月の住宅ローンの支払いが苦しい
- 住宅ローンや税金を滞納している
- 金融機関から督促状が届いている
- 所有不動産の差し押さえが決定した
- 返済できずに競売にかけられるかも知れない
以上のような悩みであれば、「任意売却」がおすすめです。
任意売却とは?
住宅ローンの支払いが滞ったりした場合、不動産が競売にかけられる前に選べる売却方法です。住宅ローンは病気やリストラ、離婚などやむを得ない事情で、支払いが困難になることがあります。滞納に陥ると債権者である金融機関は対象物件を競売にかけ、資金回収を図ろうとします。競売になると債務者の意思は反映されず、市場価格より5割ほど安い価格で取引され、その後の生活も不安になります。その点、任意売却は債務者と債権者の間に専門業者が入り、一般市場で不動産を売却するので競売よりも有利な価格で売却することができます。競売になる前に任意売却を選ぶことで生活再建もしやすくなります。
任意売却できる期間
※表は左右にスクロールして確認することができます。
任意売却可能 | 滞納前 | どうにか毎月の支払いはできるが、住宅ローンの支払いが苦しい⇒任意売却の検討が必要です。 |
---|---|---|
滞納3ヶ月以内 | 金融機関から督促状や一括弁済通知が届く ⇒このままでは競売の可能性が高いです。急いで任意売却をご相談ください。 |
|
滞納4ヶ月以内 | 不動産の競売を開始する通知が届き、通知から4~5ヶ月で競売が行われる ⇒任意売却を行うラストチャンスです。 |
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滞納5ヶ月以上 | 競売が近くなり、裁判所から競売の執行官が来て家の写真を撮影するなど調査を行う。 ⇒任意売却が難しくなる前にご相談ください。 |
|
任意売却不可 | それ以降 | 競売が開始され、立ち退きを強制された ⇒競売になると任意売却できません。その前に急いでご相談ください。 |
競売と任意売却の違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
項目 | 競売 | 任意売却 |
---|---|---|
売却価格 | 多くは市場価格より5~7割程度低い価格で売却される | 多くは市場相場に近い価格で売却される |
残債 | 任意売却より多くの残債を抱える可能性がある | 高く売却できるので、競売より残債を減らせる可能性が高い |
残債の返済方法 | 返済方法の交渉ができず、競売後も支払いが苦しい可能性がある | 返済方法の交渉可能で、無理のない分割返済が可能になる |
プライバシー | 新聞や広告、ネット上に公開され、他人に知られる | 秘密厳守で進められるので、他人に知られずに売却が可能になる |
立ち退き | 落札者が決定すると、相手の都合で強制的に立ち退くことになる | 事前協議の交渉が可能で、立ち退きを無理に強制されない |
引越し費用 | 引越し費用が捻出できる可能性はほとんどない | 交渉次第で引越し費用を捻出できる可能性がある |
生活再建に ついて |
競売のペースで進められ、生活再建計画を立てにくい | 生活準備金を手元に残すことも可能で、再スタートができる |
任意売却のメリット・デメリット
メリット |
デメリット |
---|---|
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競売になっても債権者と任意売却に切り替える交渉はできます。ただ、時間がないなど何らかの理由で債権者が任意売却に応じないこともあります。連帯債務者や保証人と連絡や同意が得られなければ、任意売却は成立しないことがあります。また、売却価格の最終決定権は債権者にあるため、価格の折り合いがつかなければ任意売却できません。
競売にかけられる前は任意売却だけでなく、通常の売却が可能な場合があります。まずは美濃加茂市の藤不動産にご相談ください。