信頼できる不動産会社を選ぶことが大切な理由を、美濃加茂市の藤不動産がご説明します。

不動産売却の前に仲介売却の流れ、売却時に必要な書類、税金、不動産相続物件などについてきちんと理解しておきましょう。不動産売却は高額な取引のため、トラブルも起きがちです。トラブルを防ぎ、不動産売却を成功させるには不動産会社選びが重要です。美濃加茂市の藤不動産は、不動産売却の経験と実績が豊富な地域密着の不動産会社です。不動産売却に関することは当社にお気軽にご相談ください。

• 不動産売却のポイント
• 不動産会社の選び方

不動産売却時に必要な書類、税金など不動産売却の基礎知識をご紹介します。

不動産の名義を故人から相続人に変更するため、法務局の登記簿のデータを変更する相続登記手続きが必要です。相続した不動産を売却するときは、所有権移転登記が必要になります。名義変更の手続きは司法書士に依頼するとスムーズです。

相続した土地の売却は相続税の申告期限の翌日から3年以内に行うと、相続税の取得費加算の特例が適用されます。次の3つの条件を満たしていれば、相続税を土地売却の経費として認めてもらえます。

一戸建て住宅やマンション、土地など不動産の売却で得た譲渡益は所得となるため、金額の大小に拘わらず確定申告が必要です。譲渡所得があれば所得税や住民税の支払い義務があり、逆に購入時より安く売却すれば所得税の還付が受けられます。不動産の売買取引を行うと登記情報が税務署に届くため、確定申告をしないと通知が届きます。

不動産売却を成功させるためには、次の4つの考え方を心がけましょう。

1.買主をパートナーと考える

買主は高額な代金を支払って売主の希望を叶えてくれる、なくてならないパートナーです。あくまで買っていただくというスタンスを保つようにしましょう。売主と買主が仲良くなることで成約に至るケースも少なくありません。

2.売却物件の長所を探す

「北向きの窓」はよく思われませんが、「ここから眺める景色は素晴らしい」となれば、アピールポイントになります。売主は改めて物件のアピールポイントを探し、買主や不動産会社に伝えるようにします。売主の言葉でしっかり説明することが大切です。

3.ポジティブな売却理由を作る

単なる住み替えによる売却でも、買主側から見ると何かトラブルがあって売却するのでは？と心配しがちです。「家が狭い」「間取りが変えにくい」という理由で売却するとしても、「自分たちのライフスタイルに合わなくなった」と前向きな表現に変えて伝えましょう。売主の前向きな売却理由は買主の購入動機付けになります。

4.購入したときを思い出す

売却する物件を購入したときのことを思い出してみましょう。交通の便が良い、買い物に便利など当時を思い出すことで、売却物件の長所が蘇ります。購入後に変化があった良い点を加えれば、物件のアピールポイントをすべて探し出せると思います。

査定評価による査定額は売却価格ではありませんが、売り出しの際の基準となります。できるだけ高い評価を得るために査定評価のポイントと、高評価を得るコツをご紹介します。

評価が低い条件であっても、工夫次第で買い手に魅力的に見せることは可能です。道路が北側に面していると玄関が北向きになりますが、南側に庭を配置し、プライバシーを確保することができます。また、道路に面していないと周囲が建物に囲まれてしまいますが、設計によっては道路の騒音が少ない、閑静な住まいとなります。傾斜地の住宅は基礎工事が割高となりますが、設計によっては眺めが良く日当たりの良い家になります。査定評価が低い土地でも住宅性能でカバーし、査定を高くすることは可能です。

売却したい物件の状態を整えることが重要で、次の点に特に注意しましょう。

物件だけでなく、売主の態度によって評価の差が出てしまうことがあります。売却条件を頻繁に変えるようなことはせず、一貫性のある対応と誠実な態度で売却を行うことで、買い手は安心して購入することができます。

不動産売却の成否は不動産会社選びに大きく影響されます。信頼できる不動産会社を選ぶにはどのようなポイントに気をつければよいのかまとめました。

同じ不動産会社でも、会社により取り扱う不動産の種類や得意分野が異なります。賃貸管理や新築販売を中心に行い、不動産売買仲介や不動産買取をあまり行わない業者では経験やノウハウが期待できません。査定額の見積りや販売活動が適切に行えないこともあり得ます。

お客様の希望価格でできるだけ早く売却するには、買い手を見つけるために活発に販売活動を行うことが必要です。折り込みチラシや新聞広告、雑誌、ミニコミ誌への掲載、ネット媒体での紹介、DM、ポスティングなどさまざまな媒体を使い、きめ細やかに販売活動を行ってくれる会社がおすすめです。どのような販売活動を行っているのか事前に確認するようにしてください。

これまでの不動産販売件数やどのような条件に対応してきたかという実績は、不動産会社選びの重要な指標になります。また、その地域の不動産売買の実績があるかも重要なポイントです。地元の物件情報に詳しければ、適正な評価が得られやすくなります。現金買取を強調する業者もありますが、売却価格は市場価格より大幅に下がります。お客様の要望を伺い、さまざまな提案をしてくれる会社がおすすめです。

不動産を売却したいお客様の事情はさまざまです。お客様の話をしっかりヒアリングし、ご要望に合わせた販売活動を行ってくれるかどうかが大切なポイントです。また、不動産売却は法律や相続のことなど専門的知識や経験が必要となります。売却の相談の際にメリットやデメリットも含めてお客様にわかりやすく、丁寧に説明してくれるかどうかもチェックポイントになります。

不動産売却は高額な取引となるため、トラブルも起こりがちです。不動産を売却する際に多いトラブルとその対策についてご紹介します。

不動産の売買当事者によるトラブルでは契約解除と瑕疵問題が多くなります。

不動産売買は「契約」と「引渡し」の間に1ヶ月の期間が空くため、契約締結後の引渡し前に解除の申し出がある場合があります。その場合、契約解除が可能かでトラブルになります。例えば買主が手付金を放棄し、解約を申し出たのに対し、売主は履行の着手を理由に拒否します。また、白紙解約だと思っていたのに手付金を没収される、手付金のみ放棄したのに違約金まで請求されたなど、契約解除の効果に関するトラブルもあります。
契約締結後の契約解除は簡単にはできません。また、契約の際に不動産会社に支払った仲介手数料の一部は手付金ではありません。当事者の都合で解除を行う場合、不動産会社の責任は問えず、仲介手数料は返金されないことになります。

不動産売却後、隠れた瑕疵が発見された場合は売主が責任を負うことになります。売主が個人の場合、通常は瑕疵担保免責特約を付けて売買を行うため、売主は瑕疵担保責任を免れます。しかし仮に売主が瑕疵を知りながら告知しなかった場合は別です。例えば雨漏りが原因で内部の腐食が発見されるなど、すぐに瑕疵が発見される場合は免責特約が付いていても、売主に修繕費用が請求されるケースがあります。
また、売買契約締結後、引渡し前に瑕疵を発見した場合、免責特約があるからと安易に引渡しを行うと後で大きなトラブルになるリスクがあります。契約時点で分からなくても引渡しまでに瑕疵の存在を知った以上、売買当事者間の公平性を欠くことになります。不動産会社を通じて告知することが必要です。

どのような場合に契約を解除できるのか、解除後はどうなるのかを不動産会社に確認し、同じ内容を買主に伝えるようにしてもらいます。売買当事者の間で契約解除について、理解を深めることがトラブル防止に有効です。

売主が物件の価値が下がらないように、瑕疵を隠すケースが見られます。不動産会社の外部調査だけでは、売主にしか分からない瑕疵は判明できません。不動産会社は通常、売主に告知書の作成を依頼するため、給排水管の故障や雨漏り、シロアリ被害などは正直に告知するようにしてください。不動産会社は重要事項の告知義務に従い、買主にその内容を告知します。しっかり告知することが大きなトラブルを防ぐことになります。

売買当事者の間ではなく、不動産会社との間で起きるトラブルに高額査定があります。不動産査定から媒介契約を結ぶ担当者と、販売担当者が異なる場合に多く見られます。契約担当者は何とか契約を締結したいために、市場価格より高額な査定をして契約を締結し、後は販売担当者に任せます。高額物件はいつまでも売れず、販売担当者は値下げを繰り返し、売却が長期化してしまうこともあります。
また、トラブルの主な原因は売主と買主、不動産会社のコミュニケーション不足から生じます。契約を急かせる、対応が遅い、一方的に決めつける、高圧的といった態度の不動産会社は避けるようにしてください。

売主と買主の間に入る不動産会社は、親切で信頼できる会社を選ぶとトラブルが生じにくくなります。仮にトラブルが発生しても、事後対応を迅速に行ってくれることが大切です。契約の解除や瑕疵問題のトラブルは買主の都合による場合も多いので、売主と一緒にトラブルを解決してくれる、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

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